Case all’asta, a Cosenza 1.733 procedure e immobili che perdono valore

Chi fa perizie per i tribunali le case pignorate le conosce da dentro. Si entra con il provvedimento del giudice in mano e si trova quasi sempre una casa ordinata, con i mobili buoni e le tende cucite da qualcuno che non c’è più, costruita con i risparmi di una vita o con il mutuo acceso quando l’azienda andava bene. Si misura, si fotografa, si stima. Poi si firma la relazione e comincia un percorso che in Calabria dura più che altrove e finisce quasi sempre più in basso di dove era cominciato.

I numeri arrivano dall’Osservatorio Brick di Berry, una società finanziaria che conta le aste pubblicate sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia. Nei primi nove mesi del 2026 in Italia ne sono state pubblicate 68.158, il 15,2 per cento in meno dell’anno precedente. La provincia di Cosenza è quinta nella graduatoria nazionale con 1.733 aste, dietro soltanto a Roma, Perugia, Torino e Macerata, davanti alla città metropolitana di Milano che ne conta 1.402, a Napoli con 1.203, a Bari con 989. La città metropolitana di Reggio Calabria è tredicesima con 1.145. Due territori che insieme fanno il 2 per cento della popolazione italiana producono il 4,2 per cento delle aste del Paese.

Il rapporto con gli abitanti rende l’idea meglio della graduatoria. La provincia di Cosenza, 669 mila residenti secondo l’Istat a fine 2024, conta circa 2,6 aste ogni mille abitanti; quella di Reggio Calabria, con 513 mila residenti, 2,2; la media nazionale è di 1,2; Milano e Napoli si fermano a 0,4. Un cosentino ha più del doppio delle probabilità di un italiano medio, e sei volte quelle di un milanese, di vedere la casa di un vicino, di un parente o la propria comparire tra le vendite giudiziarie.

C’è poi il secondo numero, ed è quello che pesa di più. La base d’asta media a Cosenza è di 96.818 euro, contro i 157.701 della media italiana; a Reggio Calabria è di 76.861 euro, il valore più basso tra le venti province con più aste, meno della metà di quello nazionale. A Milano, con molte meno procedure, si parte in media da 189 mila euro. In Calabria si mette all’asta di più, e si mette all’asta ciò che vale meno. Le 1.733 aste cosentine valgono in tutto, a base d’asta, 168 milioni; le 1.145 reggine 88 milioni; le 1.402 milanesi, che sono di meno, ne valgono 265. Lo stesso Osservatorio spiega una parte del calo dei valori con i ribassi applicati nelle successive pubblicazioni dello stesso bene. Per la Calabria non è un’attenuante, è la diagnosi, perché un’asta che si ripete è un’asta alla quale nessuno si è presentato.

Il dato più istruttivo, però, non è quello delle aste ma quello delle procedure che le generano, e lo fornisce il monitoraggio del Ministero della Giustizia sui registri delle esecuzioni, aggiornato al 30 settembre 2025 per il distretto di Catanzaro e al 31 dicembre 2025 per quello di Reggio Calabria. Nei dieci tribunali calabresi pendono quasi 3.800 esecuzioni immobiliari, poco più di due ogni mille abitanti; 1.362 nel solo Tribunale di Cosenza, 449 a Catanzaro, 331 a Paola, 324 a Castrovillari, 297 a Palmi, 256 a Reggio Calabria, 203 a Locri, 201 a Vibo Valentia, 191 a Lamezia Terme, 161 a Crotone. Le nuove iscrizioni, invece, non sono più numerose che altrove, circa 1.100 l’anno in tutta la regione, sei ogni diecimila abitanti, la stessa proporzione del distretto di Milano. In Calabria, in altre parole, non si pignora più che nel resto d’Italia. Si vende di meno, e si vende più tardi. A Cosenza le procedure pendenti sono quasi sette volte quelle che si aprono in un anno, a Paola quasi quattro, a Catanzaro e a Vibo più di tre; a Milano e a Napoli poco più di due. E delle 1.362 esecuzioni pendenti a Cosenza, 492, più di una su tre, sono state iscritte nel 2014 o prima; a Milano i fascicoli così vecchi sono il 12 per cento, a Napoli l’11. Sono quelli che tornano all’asta ogni anno con un ribasso, e spiegano perché una provincia con poche nuove esecuzioni produca così tante aste.

Dietro questi numeri c’è una regione che ha più case di tutte le altre e che da quelle case ricava meno di tutte le altre. La Banca d’Italia, nel rapporto sull’economia calabrese di giugno, ricorda che in Calabria ci sono quasi 1,4 milioni di abitazioni, circa 750 ogni mille abitanti, contro le 600 della media italiana e le 480 del Mezzogiorno; oltre il 40 per cento è vuoto o abitato da non residenti, contro il 27 per cento nazionale, e nei comuni non turistici la quota sale al 48. I prezzi, sempre secondo la Banca d’Italia, sono inferiori di circa il 45 per cento rispetto ai comuni italiani dello stesso tipo, e di oltre il 50 in quelli turistici. È il paradosso calabrese del mattone, un patrimonio immenso, costruito in decenni di risparmio, di rimesse e di sacrifici, che il mercato non assorbe perché la domanda se n’è andata. La provincia di Cosenza ha perso 48 mila residenti in dieci anni, quella di Reggio 45 mila. Chi compra una casa in un paese che si svuota?

Il meccanismo, a quel punto, fa il resto. La legge consente al giudice, dopo ogni tentativo di vendita andato deserto, di ribassare il prezzo fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo, fino alla metà; l’offerta minima ammessa può essere a sua volta inferiore di un quarto alla base. Un appartamento stimato 120 mila euro può essere aggiudicato, al terzo o al quarto esperimento, a poco più di 40 mila. Non è una distorsione del sistema, è il sistema, dove non c’è nessuno disposto a comprare. E i tempi aggravano tutto. Secondo l’ultimo Studio dei tempi delle esecuzioni dell’Associazione T6, presentato a settembre, un’esecuzione immobiliare dura in Italia 4,85 anni in media, e quando si chiude con l’aggiudicazione e il riparto ne servono 6,14; nei tribunali del Sud e delle Isole si superano spesso i sette o gli otto anni, e la sola fase della vendita assorbe in media 1.022 giorni. Per tutto quel tempo la casa resta sospesa, il debitore ci abita da ospite di se stesso, il creditore non incassa, il Comune non riscuote, il mercato non la vede.

Alla fine il recupero è magro. La Banca d’Italia calcola che tra il 2021 e il 2024 le banche abbiano recuperato in Calabria il 33,7 per cento delle sofferenze, un punto e mezzo meno della media nazionale; il 37,8 sui prestiti alle famiglie, il 32 su quelli alle imprese. La garanzia ipotecaria aggiunge una decina di punti, ma la cessione del credito alle società specializzate ne toglie quattordici, perché chi compra crediti all’ingrosso compra a sconto. Il risultato è una perdita senza vincitori. Il debitore perde la casa ma non si libera del debito, perché il ricavato non basta a coprirlo; la banca perde due terzi del credito; chi si aggiudica l’immobile paga una frazione di ciò che quella casa era costata a costruirla. Il valore non si è trasferito da una tasca all’altra, si è semplicemente distrutto.

Qualcuno dirà che la Calabria è una regione poco indebitata, ed è vero. I debiti finanziari delle famiglie calabresi valgono il 40,9 per cento del reddito disponibile contro il 50,8 nazionale, proprio perché i mutui pesano meno. Ma il credito al consumo pesa più che altrove, il 19,8 per cento del reddito contro il 13,4, ed è il debito più caro e più fragile, quello che un licenziamento, una malattia o una stagione andata male trasformano in un pignoramento. E non è un caso che Confcommercio, nell’indagine sulla desertificazione commerciale condotta con l’Istituto Tagliacarne, segnali la Calabria come la regione con la quota più alta d’Italia di negozi di proprietà, il 44,9 per cento. Qui il commerciante il locale non lo affitta, lo possiede; quando l’attività chiude non restituisce le chiavi a un proprietario, consegna il suo patrimonio al creditore.

È questa la differenza con Milano, dove nel comune capoluogo, secondo lo stesso Osservatorio, le pubblicazioni di aste si sono dimezzate in nove mesi e la base media è salita a 272 mila euro. Lì il mercato assorbe quasi tutto prima che arrivi al giudice, perché una casa si vende in poche settimane e il debitore la vende da solo, estingue il mutuo e ricomincia. In Calabria l’asta non è l’ultima spiaggia dopo che il mercato ha fallito, è spesso l’unico mercato rimasto. E un territorio in cui il tribunale è il principale intermediario immobiliare è un territorio in cui il credito costa di più per tutti, anche per chi paga puntualmente, perché la banca sa in anticipo che in caso di insolvenza recupererà poco e tardi. È la tassa occulta dei tempi giudiziari, e la pagano i calabresi con i tassi, con i mutui negati, con i prezzi che non salgono.

Qualcosa, va detto, si muove. I tribunali calabresi stanno smaltendo, nel 2024 hanno definito quasi il doppio delle esecuzioni immobiliari che hanno iscritto e a Cosenza le pendenze sono scese di cento unità in nove mesi; le aste in Italia diminuiscono, la durata media delle procedure si accorcia, i tribunali del Nord Est chiudono in meno di tre anni e mezzo. Ma la differenza vera non la fanno le norme, la fa il mercato che sta sotto le norme. Dove le case valgono e si vendono, l’esecuzione è un incidente breve; dove non valgono e non si vendono, è un inverno di otto anni. Le graduatorie delle aste, in fondo, misurano questo, non la durezza dei creditori né la sfortuna dei debitori, ma la distanza tra il patrimonio che i calabresi hanno accumulato in tre generazioni e il valore che il territorio riesce ancora a riconoscergli. Ridurre quella distanza, con lavoro, servizi e residenti, vale più di qualunque ribasso d’asta.

*dottore commercialista pubblicista